AML-risicoanalyse voor makelaars

Vastgoedtransacties vormen een hoog risico voor het witwassen van illegaal verkregen gelden. Het zijn transacties met een hoge waarde die, op het eerste gezicht, doorgaans niet verdacht of ongebruikelijk lijken. Na decennia van misbruik en een groot aantal gevallen van witwassen via onroerend goed, worden deze transacties nu onder de loep genomen.

Vastgoedmakelaars spelen een sleutelrol bij het voorkomen van witwassen en terrorismefinanciering. Door samen te werken met advocaten, notarissen en professionals binnen de financiële sector, hoopt Nederland het risico en de mogelijkheden voor criminelen die onroerendgoedtransacties gebruiken om illegale fondsen wit te wassen, aanzienlijk te verkleinen.

Transactionele Wwft-risico’s binnen de vastgoedsector

De mogelijkheid van misbruik binnen de vastgoedsector is complex. Het kopen en verkopen van onroerend goed biedt de mogelijkheid aan criminelen om wit te wassen, aangezien het geld een legitieme basis heeft zodra het geld door de koper is geaccepteerd. Derhalve zijn naarmate de regels en due diligence-vereisten toenemen, ook de verfijning van de criminele activiteiten toegenomen. 

Dit zijn enkele veel gebruikte methodes van criminelen om geld wit te wassen via een onroerendgoedtransacties:

  • Terugleenregelingen – het lenen van geld aan jezelf voor de aankoop van onroerend goed om zo de herkomst van de middelen te verdoezelen;
  • Back-to-back-leningen - waarbij criminelen onderpand gebruiken dat is gekocht met illegaal verkregen middelen om verder activiteiten te financieren;
  • Aankopen via offshorebedrijven (vaak gevestigd in belastingparadijzen) of ondoorzichtige trustrekeningen;
  • Manipulatie van taxaties, inclusief overwaardering of onderwaardering van een onroerend goed.
  • Opeenvolgende verkopen en aankopen - waarbij het onroerend goed wordt verkocht in een reeks opeenvolgende transacties met verbonden partijen.

Hoewel makelaars in onroerend goed een cruciale rol spelen bij het voorkomen van witwassen van geld door over- of onderwaardering van onroerend goed, profiteren ze ook van een breed begrip van de mogelijkheden voor het witwassen van geld binnen de onroerendgoedsector.

Andere risicofactoren die door makelaars in overweging moeten worden genomen

Er zijn een aantal red flags opgeschreven door de FATF waar professionals in de vastgoedsector alert op moeten zijn bij vastgoedtransacties, waaronder:

  • Transacties waarbij cliënten uit derde landen met een hoog risico zijn betrokken;
  • Transacties uitgevoerd namens minderjarigen, arbeidsongeschikte personen of mensen die de economische capaciteit lijken te missen om het onroerend goed te kopen;
  • Een reeks transacties tussen verbonden partijen;
  • Personen die consequent grote leningen of hypotheken vervroegd aflossen;
  • Complexe lening- en / of financieringsregelingen;
  • Transacties door bedrijven waarbij de aankoopprijs hoog is in vergelijking met de bedrijfsactiva; en
  • Transacties met onnodig complexe of ondoorzichtige bedrijfsstructuren.

U vindt de volledige lijst in bijlage B van dit rapport.

Transacties voor huurwoningen

Het inherente risico van het witwassen van geld via onroerendgoedtransacties strekt zich ook uit tot huurwoningen. In Nederland eist de FIU aangifte van huurovereenkomsten waarbij de maandhuur € 10.000 of meer bedraagt.

Huurbedragen waarbij de maandhuur lager is dan € 10.000 dienen alsnog te worden gemeld aan de FIU op grond van subjectieve indicatoren of een specifiek geografisch risico of klantrisico. De FIU verwijst hierbij naar de Europese database van derde landen met een hoog risico.

Voldoen aan Wwft-voorschriften voor onroerend goed transacties met Regulatory Lab

De innovatieve software van Regulatory Lab helpt makelaars te voldoen aan de Nederlandse Wwft-regelgeving. Het werkt door het interne beleid en de interne processen van uw bedrijf om te zetten in een geautomatiseerde checklist.

Met onze software kunt u ervoor zorgen dat uw team altijd weet wat er gedaan moet worden en dus nooit een stap mist. Bovendien worden alle documenten die door uw klanten worden verstrekt, veilig op één plaats opgeslagen en zijn ze gemakkelijk toegankelijk - wanneer u ze maar nodig heeft. Plan hier een demo. 

Benieuwd naar de Wwft gerelateerde risico's voor uw kantoor?


De Wwft Risicoanalyse is een gratis service van Regulatory Lab. De scan duurt 3 minuten en doorloopt alle veelvoorkomende valkuilen en beheersmaatregelen bij de nakoming van de Wwft. U ontvangt van ons:

  • een toegespitste organisatieschets
  • een risico profiel van uw organisatie
  • de directe verbeterpunten
  • een overzicht van de passende beheersmaatregelen

Neem de risico analyse hier af.