Anti-witwasmaatregelen bij Nederlandse vastgoedtransacties binnen de Wwft

In december 2019 zijn er invallen gedaan in Groningen waarbij auto's, documenten en onroerend goed in beslag genomen is dat was verkregen met geld van een illegale online gokoperatie. Bij deze operatie werden vastgoed en liquide middelen met een waarde van bijna 30 miljoen euro geconfisqueerd. Deze zaak laat zien dat onroerend goed nog steeds een aantrekkelijk perspectief is voor criminelen die in Nederland geld willen witwassen.

Witwassen van geld door middel van onroerendgoedtransacties

In "Inzicht in het witwassen van geld door middel van onroerendgoedtransacties" schetst het Europees Parlement een aantal kenmerken van het witwassen van geld, waaronder:

  • Het gebruik van niet-transparante vennootschappen en / of trusts om onroerend goed te kopen;
  • Discrepantie tussen het vermogen of inkomen van de koper en de waarde van het onroerend goed;
  • Overwaardering van onroerend goed;
  • Hypotheekregelingen; en
  • Aankopen van onroerend goed met contant geld.

Door het gebruik van bovenstaande constructies hebben criminelen decennialang "zwart geld" witgewassen via investeringen in onroerend goed.

Van Nederlandse advocaten, belastingadviseurs en notarissen wordt verwacht dat ze in staat zijn om deze kenmerken bij vastgoedtransacties te identificeren en daarom worden deze professionals gezien als onderdeel van de oplossing om deze vorm van witwassen te stoppen.

Identificatie van witwassen van geld bij onroerendgoedtransacties

Nederlandse advocaten, belastingadviseurs en notarissen dienen bij onroerend goed transacties onder andere goed op de volgende factoren te letten:

1. Betaalt uw cliënt het onroerend goed uit eigen middelen?

Bij verschillen tussen het schijnbare inkomen en vermogen van uw cliënten in vergelijking met de waarde van de onroerendgoedtransactie dient aanvullend onderzoek te worden gedaan naar de herkomst van de gebruikte middelen.

Als zich een situatie voordoet waarin een cliënt onroerend goed aankoopt boven zijn ogenschijnlijke  mogelijkheden, moet u informeren naar de bron van het geld om er zeker van te zijn dat hij zijn eigen middelen gebruikt.

2. Is de financieringsmethode te ingewikkeld of ondoorzichtig?

Complexe vennootschapsstructuren, vooral die in hoogrisico landen, worden soms misbruikt om het witwassen van geld te verhullen en om uiteindelijk economisch eigendom te verbergen.

Niet alle complexe zakelijke transacties zijn per definitie verdacht. De bron van de middelen en het risicoprofiel van de cliënten moeten echter worden geïdentificeerd en gecontroleerd met behulp van openbare verifieerbare bronnen.

3. Zet uw klant een ABC-transactie op?

ABC-transacties vinden plaats wanneer twee gerelateerde overdrachtstransacties op dezelfde dag of in een kort tijdsbestek plaatsvinden.

In sommige gevallen zijn deze transacties legitiem. Echter, vanwege de mogelijkheid van misbruik moeten deze transacties verder zorgvuldig worden onderzocht. Er dient onderzocht te worden wat de reden van de transactie is, de relatie tussen de partijen is en, in het geval van grote waardestijging of waardedaling, waar de fluctuatie vandaan komt.

4. Heeft u uw cliënt goed geïdentificeerd?

Bij Nederlandse vastgoedtransacties moet u de uiteindelijke begunstigde (UBO) identificeren. De identiteit van uw cliënt moet worden geverifieerd met behulp van openbaar beschikbare bronnen.

Hierdoor ben je beter in staat cliënten te identificeren wiens omstandigheden nader onderzoek rechtvaardigen (zoals PEP's en cliënten uit hoogrisicolanden).

Rapporteren van vastgoedtransacties in Nederland

Rapporterende instellingen onder de FIU, waaronder advocaten, belastingadviseurs en notarissen, moeten verdachte of ongebruikelijke transacties melden in het geval dat uw cliënt:

  • Onroerende goed aankoopt of verkoopt;
  • Hypotheek vestigt op een onroerend goed.

De innovatieve software van Regulatory Lab helpt u bij het onderzoeken en rapporteren van verdachte en ongebruikelijke transacties. Door het due diligence-proces te automatiseren, zorgt u ervoor dat u alle relevante informatie van uw cliënten verzamelt en opslaat alvorens u aan de slag gaat.

Benieuwd naar de praktische implicaties van de Wwft op uw bedrijf? Download de Regulatory Lab complete gids Wwft? 

De gids bevat:

  • De meest voorkomende valkuilen in de uitvoering
  • Een vlekkeloos onboarding proces
  • De complete Wwft checklist
  • De best/worst case scenario's
  • De compliance automatiseringsmogelijkheden

Bereid u optimaal voor op de toezichthouder en download de gids hier.

Automatisering van due diligence voor onroerendgoedtransacties

Onze technologie vermindert uw interne werklast door vooraf en doorlopend de cliëntrelatie te monitoren. De steeds veranderende lijsten van hoog risicolanden en sancties worden constant bewaakt door onze intelligente software, dus je hoeft ze niet handmatig te controleren.

Regulatory Lab bespaart u tijd, terwijl u georganiseerd en compliant blijft. De software wordt volledig op uw kantoor afgestemd, zodat het de productiviteit kan verhogen door uw interne processen te stroomlijnen en tegelijkertijd de klanttevredenheid te verhogen.

Plan hier uw gratis demo.

wwft vastgoed